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Expertises Immobilières
Bruno GARCIA
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Expertise valeur vénale à Toulon 83

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

• La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
• L’absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d’Assurances).

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans des hypothèses :

• La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
• La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non.

Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel et commercial soumis au régime T.V.A, T.T.C. pour l’habitation soumise.

En règle générale la valeur vénale est déterminée :

• Soit par une approche par comparaison directe,
• Soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluations, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manières exceptionnelle, c’est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

Valeur locative

C’est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.

La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

Les Valeurs de remplacements

Coût de remplacement brut

Il s’agit du coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l’identique ou à l’équivalent, qui s’y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Coût de remplacement net

Il s’agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.